ÜFE’ye Endeksli Kira Artışı Düzenlemesi: Ne İsa’ya Ne Musa’ya

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi üretici fiyatlarını kira artışı için akdi endeks olarak belirlemektedir. Söz konusu maddede belirtildiği üzere “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” geçerli olacaktır. Her ne kadar 6353 Sayılı Yasa’nın 53’üncü maddesi bu düzenlemeyi 2020 yılına kadar ertelese de, değişiklik olmadığı müddetçe kira artışları ÜFE’ye göre belirlenecektir.

Yasanın bu şekilde düzenlenmesinin gerekçesini anlamak güç değil. Yasanın kira ile ilgili kısmı, yasanın hazırlandığı dönemde sıkça dile getirildiği gibi kiracının korunması niyetiyle hazırlanmıştır. 11 Ocak 2011 tarihinde TCMB’de kabul edildiği düşünülürse, yasa taslağının hazırlandığı ve Meclis ilgili komitesinde görüşüldüğü süre boyunca  ÜFE enflasyonunun TÜFE enflasyonunun altında olduğu görülecektir. Hatta 2009 yılının ikinci ve üçüncü çeyrekleri boyunca ÜFE’de deflasyon dahi tecrübe edilmiştir.

Grafik 1 - Yasanın hazırlık döneminde ÜFE vs. TÜFE

Ayrıca gerçekten de son 10 yılda ÜFE enflasyonunun TÜFE enflasyonunda daha az arttığı görülmektedir. Aylık bazda değerlendirildiğinde 2005 Ocak-2013 Aralık ayları arasındaki 108 aydan 41’inde (yüzde 38) ÜFE artışı TÜFE artışından fazla olmuştur.

Grafik 2 - 2005 Ocak-2013 Aralık ayları arasında diğer endekse göre daha yüksek artış görülen ayların oranı

Bu şekilde düşünüldüğünde yasal düzenleme (eğer örtük bir şekilde kabul ettiğimiz gibi kiracıyı koruma amcını taşıyorsa) kağıt üzerinde amacına hizme etmektedir.

Oysa ÜFE ve TÜFE endeksleri tanımları gereği özellikle kriz dönemlerinde ters yönlü harket edebilmektedir. Tüketici fiyatları talep artışıyla arttığı için ekonomik büyümeye daha paralel hareket etmektedir. Yani büyümenin olduğu dönemde taleple birlikte TÜFE enflasyonu da artmakta, tersi dönemlerde ise daralan talep fiyatları aşağı yönlü etkilemektedir. Oysa ÜFE hammadde ve emtia fiyatlarından ve döviz hareketlerinden daha fazla etkilendiği için ekonomik büyümeyle ilişkisi konjonktür karşıtı (counter cyclical) olabilmektedir. Üstelik ÜFE’nin volatilitesi de TÜFE’ye göre daha yüksek görünmektedir.

Grafik 3 - 2005 Ocak-2013 Aralık ayları arasında ÜFE vs. TÜFE

Bu durumun ekonomik yorumu şudur: 2013 yılının Aralık sonundan itibaren olduğu gibi işlerin kötü gittiği dönemlerde, yani dövizin arttığı, ekonomik büyümenin, istihdamın ve gelirin azaldığı dönemde kiracıdan yüksek kira artışı talep edilecektir. Daha açık bir ifadeyle kiracının ödeme gücünün düşmesi, kira artış talebinin artması anlamına gelecektir. Dolayısıyla böyle dönemlerde evsahipleri ya yasada öngörülen artışı alamayacak ya da yasanın davet ettiği haliyle çözüm mahkemlerde aranacaktır. Yasanın ÜFE’yi işaret etmesi ise kiracıları mağdur edecektir.

Öte yandan ekonominin iyi olduğu dönemlerde ise ÜFE enflasyonunun düşük olması sebebiyle ev sahipleri ekonomik büyüme paralelinde gelir artışı sağlayamayacaktır.

Ufak bir ayrıntı gibi görünen bu düzenleme hem ekonomik fayda getirmemekte hem de toplumsal gerginliği artırma ihtimali taşımaktadır. İlgililere duyurulur!